Hypothekendarlehen



Hypothekendarlehen – günstig zur eigenen Immobilie

Nicht jeder Bürger ist von Haus aus mit einem umfangreichen Finanzwissen gesegnet. Doch spätestens vor dem Hausbau oder dem Kauf einer Immobilie müssen Sie sich als Verbraucher die Frage stellen, welcher Finanzierungsweg der für Sie richtige ist. Die Entscheidung für oder gegen ein Kreditmodell kann mit hohen Einsparungen einhergehen. Ebenso gut kann die falsche Entscheidung Sie aber auch eine ganze Menge Geld kosten. Dies wiederum liegt vor allem daran, dass die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims mit erheblichen Kosten verbunden ist, die nicht mit einem normalen Ratenkredit mit Summen im maximal fünfstelligen Bereich verglichen werden kann.

Immobilien als Sicherheit bei der Finanzierung

Eines der gängigsten Kreditmodelle ist das so genannte Hypothekendarlehen. Vielfach wird es auch als Hypothekarkredit bezeichnet. Beide Namen bezeichnen den gleichen Ansatz zur Immobilienfinanzierung. Der Vorteil für die Finanzierungskunden besteht darin, dass die Immobilie selbst zur Absicherung des Kredits eingesetzt wird. Durch den hohen Gegenwert der Immobilie kommen Kreditnehmer in den Genuss besonders günstiger Konditionen. Auch im Zusammenhang mit Sanierungen und Modernisierungen am Wohnraum kommen Hypothekendarlehen im Einzelfall zu Einsatz.

Kreditinstitute werden im Grundbuch eingetragen

Kreditnehmer gewähren den Kreditgebern in diesem Fall ein Grundpfandrecht, um auf diesem Wege für die Absicherung des Darlehens zu sorgen. Dieses Grundpfandrecht wird in der Regel über die Eintragung einer Grundbuchschuld zugunsten der Bank realisiert. Die Errichtung eines Neubaus ist meist ohne einen Hypothekarkredit kaum denkbar, weil bereits die anfänglichen Kosten für das Bauvorhaben eine erhebliche Belastung für die Finanzen der Verbraucher darstellen. Ohne Fremdkapital sind der Bau oder der Erwerb einer Immobilie in der Regel kaum finanzierbar.

Günstige Zinskonditionen durch Grundpfandrecht

Die Einbringung der Immobilie hat für die Kunden allerdings für Darlehensnehmer einen wesentlichen Vorteil im Vergleich zu anderen Kreditmodellen, bei denen einzig die Bonität und das Einkommen der Kreditnehmer als Sicherheiten zugrunde gelegt werden. Dieser Vorteil besteht darin, dass Immobilien auch und gerade in der Zeit nach der weltweiten Wirtschaftskrise als eines der sichersten Investments eingestuft wird. Dementsprechend günstig sind die Zinssätze, die das Hypothekendarlehen zu einer guten Finanzierungsmöglichkeit machen. Dieser Pluspunkt in Form relativ niedriger Zinssätze wirkt sich auch langfristig günstig auf die Gesamtkosten Ihres Darlehens aus, sofern Sie Ihren Kredit auf etliche Jahre ansetzen, weil Sie einen Großteil der Finanzierungssumme von der Bank oder über einen Vermittler beziehen.

Tilgungen mit geringem Ausmaß sind möglich

Positiv wirkt sich beim Hypothekarkredit zudem zusätzlich aus, dass auch die Sätze für die Tilgung der Darlehen niedrig ausfallen. Daraus ergibt sich letztlich auch eine ebenfalls niedrige Darlehensrate. Die günstigen Zinssätze ergeben sich vorrangig aus der so genannten Zinsbindung, die bei der großen Mehrheit der Finanzierungen obligatorisch ist. Zeiträume von zehn bis 15 Jahren sind in diesem Zusammenhang die Regel. Auf diese Weise erreichen Sie über einen Hypothekendarlehen vor allem die Chance, die Rückzahlung präzise planen zu können. Hinter dem Begriff der Zinsbindung verbirgt sich die Garantie, dass der Zinssatz selbst dann nicht steigen wird, wenn das durchschnittliche Zinsniveau auf dem Markt seit Beginn der Laufzeit vielleicht wesentlich gestiegen ist.
Klare Kostenaufstellung durch langfristige Zinsbindung

Für die Dauer der Zinsbindung wissen Sie also ganz genau, welche Kosten pro Monat durch die Zinsbelastungen samt Tilgung entstehen. Andersherum gesehen lässt sich die Kalkulation der Rückzahlung gezielt auf die finanziellen Möglichkeiten abstimmen, um eine Überlastung zu umgehen. Hypothekendarlehen gelten aufgrund dieser spezifischen Eigenschaften als eine der sichersten Immobilienfinanzierungen und bieten die besten Konditionen. Nach Ende der Zinsbindung hingegen geht es erneut den Verhandlungstisch mit dem Kreditanbieter, um eine Einigung über den Folge-Zinssatz zu vereinbaren.

Hypothekarkredit auch mit variablen Zinssätzen zu haben

Als Zwang ist diese Zinsbindung beim Hypothekarkredit allerdings nicht zu verstehen. Gebräuchlich ist neben der Vereinbarung eines Festzinses für die ersten Jahre der Kreditlaufzeit gleichermaßen ein variabler Zinssatz für die Finanzierung. Diese individuelle Regelung ist jedoch vielfach eher mit Vorsicht zu genießen. Die Finanzkrise hat in den vergangenen Jahren in beeindruckender Weise deutlich gemacht, wie schnell sich die Zinssätze verändern können im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierungen. Zuletzt waren die Zinssätze bedingt durch die niedrigen Leitzinsen in der EU massiv gesunken. Wer als Kreditnehmer aktuell auf eine variable Zinssatz-Lösung setzt, kann vielleicht schon bald das sprichwörtliche böse Erwachen erleben.

Analysten erwarten allgemeinen Anstieg des Zinsniveaus

Kreditexperten gehen dieser Tage davon aus, dass die Zinsen schon bald wieder spürbar zulegen werden. Variabler Zinssätze sind somit nichts anderes als eine Art Glücksspiel, bei der aller Wahrscheinlichkeit am ehesten die Kreditinstitute verdienen werden. Schließen Sie Ihr Hypothekendarlehen indes in einer Phase eines hohen Zinsniveaus ab, können Sie als Kreditnehmer sehr wohl von dieser Ausrichtung profitieren und miterleben, wie Ihre Monatsbelastungen dank der sinkenden Zinssätze zurückgehen. So oder so ist dieser Weg zur Finanzierung nur etwas für Verbraucher, die gute Nerven haben und von höheren Monatsraten für die Tilgung nicht plötzlich überfordert werden!

Banken unterbreiten vor Zinsbindungsende Angebote zur Anschlussfinanzierung

Haben Sie sich für die Variante mit Zinsbindung entschieden, sollten Sie sich schon einige Zeit vor Ablauf der Frist mit den derzeitigen Konditionen auseinandersetzen. Ihre Bank wird Ihnen rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindungsfrist ein neues Angebot für den Hypothekarkredit zukommen lassen. Diese Offerte sollten Sie jedoch nicht ungeprüft akzeptieren. Viele Kreditnehmer wählen diesen bequemen Weg, verschenken dabei aber den wertvollen Spielraum, der durch eine hartnäckige Verhandlungsführung entstehen kann.

Wer gut informiert ist, kann besser verhandeln!

Je besser Sie über andere Optionen informiert sind, desto besser gestaltet Sich Ihre Ausgangsposition für die erneute Zinsverhandlung mit der Bank. Selbst dann, wenn Sie im Grunde am liebsten weiterhin auf den bisherigen Vertragspartner vertrauen möchten. Für einen Verbleib beim derzeitigen Finanzierer sprechen verschiedene Faktoren. Dazu gehören in besonderer Weise die zu erwartenden Kosten, die Ihnen durch ein Wechsel zu einem anderen Kreditanbieter entstehen würden. Der Grundbucheintrag beim Hypothekendarlehen muss beim Kredit- bzw. Bankenwechsel korrigiert werden. Dies verursacht erneute Gebühren für einen Notar und den veränderten Eintrag im Grundbuch zur Immobilie. Ergänzend erheben viele Institute Gebühren für die so genannte Abtretungserklärung, die in diesem Fall erforderlich wird.

Frühzeitig Konditionen auf dem Finanzierungsmarkt vergleichen

Steht das Ende der Zinsbindung ins Haus, können Verbraucher von bestimmten gesetzlichen Rechten Gebrauch machen. Hier sei vor allem die Leistung von Sondertilgungen erwähnt. Mit solchen Zahlungen können Sie die offene Finanzierungssumme Ihren eigenen Vorstellungen und Möglichkeiten entsprechend senken. So wiederum nehmen Sie Einfluss auf die kommenden monatliche Raten- und Tilgungshöhe. Die sonst häufig üblichen Vorfälligkeitsgebühren dürfen Finanzierer aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen nicht einfordern. Nutzen Sie also unbedingt Ihre Chance zur Reduzierung der Kreditschuld, denn so können Sie ebenfalls eine Laufzeitverkürzung erreichen.

Ablösungen können trotz Vorfälligkeitsgebühren ratsam sein

Die Kündigung Ihres Hypothekendarlehens ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsgebühr können Sie auch erreichen, wenn Sie anfangs bereit sind, einen Aufschlag bei den Zinssätzen in Kauf zu nehmen. Gleiches gilt für die Erbringung einer Einmalzahlung. Solche Zahlungen dienen als Ersatz für die Vorfälligkeitsentschädigung, damit Sie als Kunde vor Ende der Laufzeit bzw. Zinsbindung aus Ihrem Kreditvertrag aussteigen können. Günstiger ist dies allemal, weil die Gebühren je nach dem gewünschten Zeitpunkt sonst schnell im vierstelligen Bereich liegen können.

Für einen Bankwechsel kann schon ein geringfügiger Zinsunterschied sprechen. Mit steigender Summe Ihres Hypothekendarlehens wirken sich schon minimale Differenzen massiv auf die Gesamtkosten aus. Kreditspezialisten weisen darauf hin, dass schon ein Darlehen mit einem Zinssatz von knapp 0,1 Prozent unter dem anfänglichen Hypothekarkredit zu günstigen Veränderungen führen kann.

Vorzeitige Kündigungen im Gesetz klar geregelt

Trennen können Sie sich von Ihrer Bank auch dann, wenn die Zinsbindung noch für einige Zeit besteht. Lassen Sie sich nicht von der Vorfälligkeitsentschädigung abschrecken, sondern kalkulieren Sie genau. Eine Hilfe kann an dieser Stelle ein professioneller Kreditvergleich oder die Unterstützung durch einen Vermittler sein. Auch können Sie einen gebührenfreien Wechsel in die Tat umsetzen, wenn Sie sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Bei einer Zinsbindung von etwa 15 Jahren (oder auch bei 20 Jahren) liegt diese Frist bei sechs Monaten, sofern die Bereitstellung des Hypothekendarlehens bereits mindestens zehn Jahre zurückliegt. Der Gesetzgeber räumt dieses Recht allerdings nur für Darlehen ein, die vor dem Jahr 1987 abgeschlossen wurden.

An eine Frist von nur drei Monaten müssen Sie sich zum Beispiel halten, wenn Sie den Hypothendarlehen nicht über die Grundbuchsicherung, sondern etwa über eine Bürgschaft abgeschlossen haben. Diese Frist besteht zudem für Kredite, die mit einer variablen Zinsgestaltung abgeschlossen worden sind.

Probleme bei vorzeitigen Verkäufen

Erwähnt sei aber auch der wohl wesentlichste Negativaspekt beim Hypothekarkredit mit einer Grundbuchschuld. Kommt es – aus welchen Gründen auch immer – zu einem Verkauf der Immobilie vor Ende der Kreditlaufzeit, muss die gesamte Kreditsumme abgelöst werden. Nur dann wird die kreditgebende Bank der Löschung des Grundbucheintrags zustimmen.

Lassen Sie sich einen genauen Tilgungsplan erstellen

Wenn Sie sich an die Finanzierungsplanung und den Vergleich verschiedener Angebote machen, sollten Sie unbedingt sicherstellen, dass die Finanzierungsmodelle tatsächlich objektiv miteinander vergleichbar sind. Dies bedeutet, dass die wesentlichen Punkte der Produkte die gleichen Eigenschaften vorweisen. Gleiche Bedingungen müssen deshalb bei der Höhe der Tilgungssätze, der monatlichen Raten sowie der der auszuzahlenden Kreditsumme und der Dauer der Zinsfestschreibung bestehen! Am besten versorgt sind Sie dann, wenn Ihnen der mögliche Anbieter einen Tilgungsplan mit Bezug auf die geplante Laufzeit mitsamt Nennung der Restkreditsumme am Ende zukommen lässt.

Grundsätzlich müssen die Banken wegen der neuen Verbraucherkreditrichtlinie inzwischen den jährlichen Effektivzinssatz angeben. Gerade bei „großen“ Krediten gilt aber: Die Anbieter müssen nicht alle möglichen Nebenkosten in diesen Zinssatz aufnehmen.

Legen Sie eine finanzierbare Tilgungsrate fest!

Wie hoch die Tilgungsrate beim Hypothekendarlehen liegen kann, liegt in der Hand der Kreditkunden. Wenn es die monatlich verfügbaren Mittel erlauben, können Sie einerseits die Laufzeit verkürzen und zugleich die gesamten Kosten für den Hypothekarkredit senken. Nehmen Sie sich aber nicht zu viel vor. Nicht jeder Finanzierer erlaubt Veränderungen der Tilgungsraten während der Laufzeit. Ist dies möglich, können weitere Gebühren für die spätere Anpassung berechnet werden. In den meisten Fällen liegt der Tilgungssatz bei Hypothekendarlehen bei jährlich etwa einem Prozent der Gesamtbelastung. Liegen die Zinssätze auf dem Markt niedrig, lohnt es sich, eine höhere Rate festzulegen.

Kunden, die ein Hypothekendarlehen abschließen möchten, sollten wissen: Weisen sie ein normales Monatseinkommen, wird die Bank in der Regel vom Kreditnehmer vermutlich einen hohen Anteil in Form von Eigenkapital einfordern. Diese kann im Einzelfall auf die Hälfte der Finanzierungssumme für das jeweilige Objekt betragen. Im Gegenzug aber sind die Tilgungs- und Zinskosten dauerhaft auf dem gleichen Niveau.

Wichtig: der Beleihungswert und Beleihungsgrenzen

Die Immobilie selbst hat keinen Einfluss auf diese Kosten. Sie ist im Zusammenhang mit der Beleihung relevant. Banken rechnen hier mit dem so genannten Beleihungswert, kurz BLW. Dieser liegt meist bei etwa 80 bis 90 Prozent des Wertes, den einen Immobilie auf lange Sicht erzielen wird. Abgezogen wird der Sicherheitsabschlag, der den Rest zum Immobilienwert ausmacht – also bis zu 20 Prozent. Hat ein Objekt also einen Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro, liegt der Sicherheitsabschlag bei 10% Prozent bei einer Summe von 30.000 Euro. Des Weiteren sind bei einem Hypothendarlehen mehrheitlich als BLG abgekürzte Beleihungsgrenzen zugrunde gelegt.

Dies heißt, dass die Immobilien nicht in voller Höhe finanziert werden. Die übliche Quote liegt bei etwa 60 Prozent des erwähnten Beleihungswertes. Hier spricht der Experte wegen der vorrangigen Eintragung im Grundbuch von einer erstrangigen Hypothek. Liegt der Wert jedoch bei 60 bis 80 %, ist vom einer nachrangigen Hypothek oder einer 1b- Hypothek die Rede. Diese Variante ist mit höheren Zinssätzen verbunden. Durch einen ausgiebigen Angebotsvergleich finden Sie aber auch Hypothekarkredite, die ohne einen solchen Aufschlag auskommen. Diese Veränderung wurde durch in erster Linie durch den zunehmenden Wettbewerb möglich.

Gebühren für verspäteten Abruf der Kreditsummen

Berücksichtigen sollten als Kunde bei den Hypothekendarlehen zudem die Extrakosten durch die schrittweise Bereitstellung der Kreditsummen. Insbesondere bei einem Neubau kann es zu Verzögerungen des Baufortschritts kommen. Da die Kreditsummen jedoch an das Bauvorhaben gebunden sind, ist es nicht möglich, die nicht benötigten Gelder anderweitig gewinnbringend zu investieren. Rufen Sie Ihre Summen nach und nach ab, können monatliche Bereitstellungszinsen (vielfach in Höhe von einem Viertelprozent) auflaufen. Wann diese Sonderzahlungen abgerechnet werden, ist verhandelbar. Wie bei den meisten Gebühren können Sie die Gebühren mitunter individuell aushandeln.

Die Baufinanzierung mit der ING-DiBa

Im Falle einer Neufinanzierung kann Ihnen zum Beispiel die ING-DiBa ein günstiges unterbreiten. Die Tilgungszeiträume können Sie wahlweise mit fünf, zehn oder 15 Jahren festlegen. Besonders interessant an dieser Weg der Baufinanzierung: zweimal pro Jahr können Sie als Kunde eine Korrektur ihres bisherigen Tilgungssatzes vornehmen. Zudem sind pro Jahr Sondertilgungen mit einer Obergrenze von fünf Prozent der Gesamtkreditsumme durchführbar. Die mehrfach erwähnten Zinsen für die Bereitstellung der Summe müssen Sie erst nach sechs Monaten entrichten, bis dahin sind Sie von diesen Zahlungen befreit.

Mit dem Budgetrechner finden Sie anhand Ihrer bisherigen Miet- oder Ratenkosten schnell heraus, welche maximale Finanzierungssumme Sie für den Erwerb oder Bau der eigenen vier Wände Sie in Anspruch nehmen können! Die eigentliche Tilgung muss pro Jahr Laufzeit mindestens ein Prozent betragen, maximal dürfen Sie als Kunde jährlich zehn Prozent tilgen. Anschlussfinanzierungen sind derzeit mit einem Rabatt in Höhe von 0,1 % möglich. Der niedrige Einstiegssollzinssatz liegt bei 3,05 % pro Jahr (bei einer Kreditsumme ab 200.000 Euro).

Finanzieren Sie mit Interhyp

Baufinanzierungen in Form des bekannten Annuitätendarlehens können Sie auch mit dem Experten Interhyp in Angriff nehmen. Auch hier zahlen Sie dauerhafte feste Raten, weil eine Festschreibung des Sollzinssatzes zugrunde gelegt wird. Die Tilgungshöhe können Sie flexibel festlegen, das Minimum muss pro Jahr allerdings bei mindestens einem Prozent der Kreditsumme liegen. Die Laufzeiten für das Festzins-Darlehen liegen klassisch zwischen fünf und 15 Jahren.

Individuelle kürzere oder längere Laufzeiten sind jedoch ebenso möglich. Als Lösungsansatz bewirbt Interhyp dieses Modell für Finanzierungskunden, die bezüglich der Zinssätze auf konstante Kosten Wert legen und die erworbenen Immobilien selbst nutzen möchten. Durch vielfältige Extras lässt sich die Baufinanzierung besonders individuell ausarbeiten. So können beispielsweise Sondertilgungen von maximal zehn Prozent pro Jahr vorgenommen werden. Reizvoll für die erste Phase der Finanzierung: die Dauer der Befreiung von den Bereitstellungszinsen kann auf bis zu 15 Monate festgelegt werden. Die Ablösung des Hypothekendarlehens vor Ende der geplanten Laufzeit ist gegen einen Zinsaufschlag möglich. Außerdem können Sie als Kunde einen Vorfälligkeitsschutz einbinden, um für den Fall eines Umzugs vorzusorgen.

Fazit zum Hypothekendarlehen:

Wenn Sie Ihre Wahl zugunsten einer Finanzierung über ein Hypothekendarlehen getroffen haben, befinden Sie sich erst am Anfang der eigentlichen Arbeit. Zunächst müssen Sie sich genau klarmachen, welche Leistungen Sie pro Monat erbringen können, um die Tilgung möglichst zügig zu bewerkstelligen, ohne sich dabei zu überlasten.

Ein guter Ansatz ist dieser Weg gerade für die Verbraucher, die in Zeiten niedriger Zinssätze endlich vom Mieter zum Eigentümer werden möchten. Je nach Größe des Haushalts sind die monatlichen Mietzahlungen mit den Kreditkosten durchaus vergleichbar.